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La fixation du loyer est encadrée selon la localisation du logement, avec des règles plus ou moins strictes pour éviter les loyers abusifs. Hors zone tendue, le loyer est libre, sauf si le logement est une passoire énergétique (DPE F ou G), auquel cas il ne peut pas augmenter à la relocation. En zone tendue, le loyer lors de la première mise en location est libre, mais à la relocation il ne peut dépasser celui du locataire sortant. Dans 69 villes très tendues, un plafond de loyer est imposé, fixé par l’administration, avec possibilité de complément de loyer pour des logements exceptionnels, à condition qu’ils ne soient pas classés F ou G.
Le loyer doit rester cohérent avec le marché local et les caractéristiques du logement : superficie, nombre de pièces, état général, présence de dépendances, balcon, terrasse, jardin ou performance énergétique. Un logement rénové et performant attire davantage et justifie un loyer supérieur. Lorsqu’un loyer est sous-évalué ou que des travaux d’amélioration sont réalisés, une augmentation limitée est possible : soit jusqu’à 15 % du coût TTC des travaux, soit jusqu’à la moitié de la différence avec le loyer du marché pour un logement sous-évalué. Les passoires énergétiques ne peuvent bénéficier d’aucune revalorisation.
Le calcul du loyer en zone très tendue repose sur le loyer de référence majoré, déterminé par quartier, type de logement, surface et année de construction. Le complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, comme une grande terrasse, un jardin, une vue dégagée ou des équipements de confort premium, mais interdit pour des défauts ou un DPE faible. Le respect de ces règles est obligatoire. En cas de non-respect, le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu et la remise à niveau du loyer. Les autorités peuvent imposer une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une société.
